存量提质增效时代，专业估价服务成为城市高质量发展的关键支撑。时隔十年，中央城市工作会议于2025年7月14日至15日在北京再度召开，七位政治局常委悉数出席，突显会议最高规格，会议首次明确判断：我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主的新阶段。

   在这一历史性转变的背景下，福州市房地产估价协会迅速组织专题学习会，深入研读会议精神，探求行业服务城市高质量发展新路径。

首先，高规格会议的战略指向

   历次城市工作会议在新中国城市发展史上都具有里程碑意义。作为历史上第五次全国层面的城市工作会议，其规格之高仅次于2015年会议。会议召开于“十五五”规划开局之年，为中国城市未来十年发展锚定方向。对未来发展作出重大判断：当前中国城镇化率已达67%，“十五五”期间将接近70%，进入国际经验所示的“缓慢发展”饱和阶段，将彻底改变了城市发展逻辑——从追求规模扩张转向品质提升。

 国家住建部在会后立即召开党组扩大会议，强调要 “下功夫建设好房子、好小区、好社区、好城区”，这“四好”建设目标与房地产估价服务息息相关。

其次， “五个转变”重构行业坐标

全面贯彻中央城市工作会议精神，从“五个转变”为房地产估价行业建立全新的价值坐标系，从“五个转变”为行业转型的北斗导航，指引我们从单纯价值评估者转变为城市高质量发展的专业智囊。

1.以人为本的发展理念：估价工作需从单纯关注物业价值，转向兼顾社区活力、历史文脉保护和人居环境提升的综合价值评估。老旧小区改造中的民生价值衡量成为新课题。

2.集约高效的发展方式：要求估价机构在低效用地盘活、存量建筑改造再利用评估中创新方法体系，为空间增效提供专业支撑和大数据支持。

3.特色发展的发展动力：福州三坊七巷等历史街区的保护性更新，需要专业价值评估平衡文脉保护与活化利用。

4.治理投入的工作重心：房屋安全评估、灾后损失估价等风险管理服务需求将显著提升。

5.统筹协调的工作方法：要求估价机构打破传统业务边界，在“人房地钱”联动发展中提供综合解决方案。

第三，城市更新：估价行业新蓝海

面对城市建设再发展，估价行业应深刻理解 “城市更新”要义，提升为估价业务转型的战略导向。我们不该将“城市更新”混为新一轮棚改，与2015年“大力推进棚改”相比，本轮更新呈现三大差异：

时间维度：从三年突击变为持续到2030年的长期行动。

资金模式：从货币化安置转向中央财政主导、严控地方债务风险。

改造方式：从大拆大建转为 “加强既有建筑改造利用”。

 会议提出的五个着力，即着力优化现代化城市体系，着力建设富有活力的创新城市、舒适便利的宜居城市、绿色低碳的美丽城市、安全可靠的韧性城市、崇德向善的文明城市、便捷高效的智慧城市。都是我们房地产估价行业必须关注的发展契机。特别是在城中村改造过程中，房票安置模式可谓重要抓手。据中指监测数据，今年以来，已有超过20个地区优化房票政策。对估价行业而言，房票价值评估将发挥关键作用。 

同时，危旧房改造加速推进。据住建部调查，全国需改造危旧房达50万套，福州中心城区危旧房安全评估和双向估价的需求将持续增长。历史建筑保护评估需求上升，诸如烟台山等项目历史风貌区持续更新，专业估价将平衡了文保要求与商业开发价值。

第四， 安全底线催生专业新需求

中央城市工作会议首次将 “牢牢守住城市安全底线” 纳入城市工作总体要求，并将“韧性城市”建设单列为重点任务。住建部党组会议进一步要求：“推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级”。也为估价行业开辟了新的服务场景：

当前，相当数量的沿海城市启动了特色评估，诸如房屋安全评估：全域自建房安全专项整治，专业结构安全评估需求井喷；灾后价值评估：极端天气事件频发，洪涝灾害后的损失评估服务需求常态化；设施风险评估：老旧管网改造优先级的专业评估成为城市更新前置环节。

福州市房地产估价协会借此呼吁：广大估价有志之士加快联合工程检测等有关行业，带领估价会员机构进入新型评估业务领域，共同探讨房屋安全与价值一体化评估模型，让广大估价机构、估价师为“好房子”建设提供技术支撑。

第五， 行业转型的福州行动

面对新形势，福州市房地产估价协会倡议广大估价师和估价机构：

1.专业标准升级：加强加快对城市更新评估业务领域的研究，探讨城市更新项目价值评估技术和理论发展，明确成本法、收益法、比较法等估价方法在新场景下的应用方式，完善、升级行业技术标准。

2.技术能力再造：当前业内有大量的估价机构已经在研究建设“数字估价”，从其业务擅长领域逐步整合住建、规划、交通、林业、农业部门的城乡体检大数据，开发存量物业改造增值预测模型，我们期待有进一步的研讨和发展。

3.服务链延伸：从单纯价值评估向前端策划、后期运营评价延伸，为“改造-运营-退出”全周期提供价值管理服务。估价师正从价值见证者转变升级为价值创造者。

4.发展特色评估：福州市历史文化名城，历史建筑评估、工业遗产活化、老旧小区综合整治，这些领域急需建立适合福州城市发展新的估价标准体系；同时，随着REITs试点拓展至商业、租赁住房等领域，专业估价服务将成为存量资产金融化的关键枢纽。协会专家委也在部署福州市城市更新房地产估价指引的工作，在此诚挚邀请行业志士精英一起加盟研究，众人拾柴火焰高，为估价行业转型升级奉献聪明才智。

房地产估价师手中的测量仪，正在变成绘制城市未来的画笔。存量时代的城市焕新不仅需要建筑师的匠心，更要仰仗我们估价行业、全体估价师对空间价值的精准把脉——当每一平方米的潜能被科学释放，人民城市的蓝图便有了坚实根基！